法務局へ相談に行った相続人が、窓口で「遺産分割協議はまとまっていますか」と尋ねられる。先に不動産会社へ査定を頼んでいたものの、登記名義と相続人の確認は途中のままだった。売却と登記の順番を整理していないときに起こりやすい例です。
相続した家や土地を売却したいと思っても、名義や相続人の確認が終わっていなければ手続きを進めにくくなります。最初に必要なのは、査定価格を比べることよりも「誰が、どの不動産を相続するのか」を整理することです。
この記事で分かること：相続登記の期限、売却前にそろえる書類、状況ごとに次にやること、査定へ進むタイミング。
最初に登記名義と期限を確認する
まず、登記簿上の名義が誰になっているかを確かめます。亡くなった方の名義のままなのか、さらに前の代の名義が残っているのかで、集める書類や手間が大きく変わります。
法務省の案内では、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になっています。2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産でも、相続登記がされていなければ2027年3月31日までに申請する必要があります。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
売却する場合は、買主へ所有権を移す前提として、相続登記を済ませておく必要があります。期限の判断に迷うときは、法務局や司法書士に確認してください。
売却前にそろえたい情報
- 登記事項証明書や固定資産税の課税明細：対象の土地・建物と名義を確かめるため
- 被相続人と相続人の戸籍関係書類：誰が相続人かを確定するため
- 遺言書または遺産分割協議書の有無：誰が取得するかを決める根拠になるため
- 土地の境界、建物の状態、残置物の状況：査定の前提になるため
- 共有者や抵当権など権利関係：売却の同意や抹消の手続きが必要になることがあるため
書類がそろっていない段階でも相談はできますが、対象不動産と権利関係が分かる資料があると、司法書士や不動産会社との話が早くなります。
状況ごとに次にやること
| 今の状況 | 次にやること | 主な相談先 |
|---|---|---|
| 遺言書がある | 遺言書の内容と、対象の不動産が書かれているかを確かめる | 司法書士 |
| 遺産分割協議がまとまっている | 遺産分割協議書を整え、相続登記を申請する | 司法書士 |
| 遺産分割協議がまとまらない | 期限内に相続人申告登記をするかを検討し、話し合いを続ける | 司法書士・弁護士 |
| 連絡が取れない相続人がいる | 家庭裁判所の手続きが必要になる場合があるため、早めに相談する | 弁護士・司法書士 |
| 名義が前の代のまま残っている | さかのぼって相続人を確認する必要があるため、戸籍集めから始める | 司法書士 |
どの状況でも、査定は登記の見通しが立ってから依頼すると、不動産会社と売却までの段取りを決めやすくなります。
遺産分割がまとまらない場合
期限が迫っているときは、相続人申告登記によって申請義務を果たせる場合があります。これは、登記簿上の所有者の相続人であることを期限内に法務局へ申し出る手続きで、相続人の一人が単独で申し出ることもできます。
ただし、この制度だけでは、誰がその不動産を取得したかは登記されません。遺産分割がまとまった後の登記や、不動産を売却するときには、相続登記が必要です。
相談先を分けて考える
登記は司法書士、税金は税理士、売却条件や査定は不動産会社が主な相談先です。境界に不明点があれば土地家屋調査士への相談も検討します。最初から一社にすべてを任せるのではなく、課題ごとに専門家を分けると確認漏れを減らせます。
確認の順番
- ① 登記名義と対象不動産を確認する
- ② 相続人と遺言書の有無を確認する
- ③ 遺産分割と相続登記を進める
- ④ 物件資料をそろえて複数社へ査定を依頼する
- ⑤ 税金と手取り額を確認して売却条件を決める
④に進む前に、比べる条件と連絡方法を決めておくと、届いた提案を同じ物差しで比べられます。くわしくは「不動産の一括査定を使う前に決めたい比較条件と連絡ルール」で整理しています。
期限や必要書類は個別事情で変わります。判断に迷う場合は、早めに法務局や専門家へ確認してください。
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確認日：2026年10月8日。出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
